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标题: 国内房产血亏两百万，可否申报capital loss [打印本页]

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 08:40
标题: 国内房产血亏两百万，可否申报capital loss
本帖最后由凯瑟琳琳于 2024-10-15 17:46 编辑

这几个月把国内房产清仓了，总共赔了两百万人民币，明年报税时是不是可以申报capital loss

国内买房时已经是澳洲citizen。

10月15日更新

刚才花了400刀咨询了会计师（包括其他一些税务问题）。基本跟47楼说的一样，会计师说理论上不建议申报capital lost。一定要做的话，他要查怎么弄，而且基本铁定要被audit，建议不要退了。

作者: mmllyy 时间: 2024-9-25 08:45
YES

作者: leoyin2014 时间: 2024-9-25 08:47
估计是买在了雄安，或者燕郊

作者: yourock 时间: 2024-9-25 09:03
可以

作者: chcfy 时间: 2024-9-25 09:12

當然可以.
不過你以前國內的稅怎麼報過.....！？

作者: qwert227 时间: 2024-9-25 09:18
关键之前captical gain的时候你怎么报的?

作者: vcsg 时间: 2024-9-25 09:19
海外房产投资，如果之前都是老老实实的报了房租，支出等各种税了，可以报CGT loss,如果之前没有，坐等audit.

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 09:23

vcsg 发表于 2024-9-25 09:19
海外房产投资，如果之前都是老老实实的报了房租，支出等各种税了，可以报CGT loss,如果之前没有，坐等audit ...

是全款买来给父母住的，没出租，所以之前也没有申报。

作者: Hillwang 时间: 2024-9-25 09:30
应该是可以的。把购买和出售时的信息准备全，翻译成英文备查。记住capital loss 只能抵消当期或者以后的capital gain，、不能抵扣其他性质的收入

作者: Hillwang 时间: 2024-9-25 09:31
还有一个条件，最好在澳洲有自住房。这样所有其他就都可以算投资房。

作者: chcfy 时间: 2024-9-25 10:31
本帖最后由 chcfy 于 2024-9-25 10:42 编辑

凯瑟琳琳发表于 2024-9-25 09:23
是全款买来给父母住的，没出租，所以之前也没有申报。

Re  #1 & #8

#1  “這幾個月把國內的房產清倉了, 總共.....”
以上的這句說話看似國內房產還不少啊.....！？

請別誤會啦！我這是在用聰明的腦瓜子幫樓主找漏洞  要注意啊.....！

作者: Forbne 时间: 2024-9-25 12:30
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作者: Forbne 时间: 2024-9-25 13:27
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作者: htan564 时间: 2024-9-25 13:34

[url=http:/oursteps.co/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=44677920&ptid=1838804" target="_blank">凯瑟琳琳发表于 2024-9-25 09:23
是全款买来给父母住的，没出租，所以之前也没有申报。

只有投资房才能报capital loss. 如果你说你是租给父母的, 那么你以前的收入就要申报和交税.

作者: Forbne 时间: 2024-9-25 13:39
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作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 13:45

Forbne 发表于 2024-9-25 13:27
税局本来鼓励大家申报海外资产的capital gain, 多拿点税款，有gain就有loss, 条文上肯定是可以的，但是，海 ...

我名下国内房，到现在没有gain 只有 loss，

有gain的是在父母名下那些90年代00年代买的房了

作者: Forbne 时间: 2024-9-25 13:48
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作者: htan564 时间: 2024-9-25 13:50

[url=http:/oursteps.co/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=44678937&ptid=1838804" target="_blank">Forbne 发表于 2024-9-25 13:39
不对，假设你在澳洲有多余房产，没有出租也没有报税，一直空关或留给父母子女住，难道最后卖了还不能报ca ...

非常肯定, 只有产生收入的房产才能报CGT

https://www.ato.gov.au/individua ... -rental-or-business

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 13:52

htan564 发表于 2024-9-25 13:50
非常肯定, 只有产生收入的房产才能报CGT

https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments ...

澳洲只要不是自住，出不出租都要申报cgt的，如果不出租就不用申报cgt那就没有房东愿意出租了。。。

作者: Forbne 时间: 2024-9-25 13:54
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作者: vickyvicky 时间: 2024-9-25 14:41
印象中海外的capital 损失只能等海外的收益抵, 楼主和会计确认下

作者: OBer 时间: 2024-9-25 14:58
学习

作者: Forbne 时间: 2024-9-25 15:08
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作者: chcfy 时间: 2024-9-25 15:11

vickyvicky 发表于 2024-9-25 14:41
印象中海外的capital 损失只能等海外的收益抵, 楼主和会计确认下

Re #21

不是, 我明確地告知層主的認為/說法是錯誤的...！

作者: 人在悉尼已中年 时间: 2024-9-25 15:19
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作者: Forbne 时间: 2024-9-25 15:25
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作者: qqangela 时间: 2024-9-25 15:27
你先要在中国找会计，做完帐，报完中国的税，再发给澳洲的会计去和你澳洲的收入，一起做。
这个中国的会记公司，要有一个国际执照，确切名字不记得了，因为你这个是国际报税….
房子空放，是不会产生很多的水电费的，你父母住，就要有房租，投资房白给人住是解释不通的。
还有，投资房，你在中国也要报投资房的税，而不是自住房的税，卖房，你也要让买房教全税，（中国卖房，买家帮你缴税，一般都会想办法少交税的）总结，你会遇到很多问题

作者: lusiya999 时间: 2024-9-25 16:26
最好别动这个脑子。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 16:30
本帖最后由凯瑟琳琳于 2024-9-25 16:31 编辑

qqangela 发表于 2024-9-25 15:27
你先要在中国找会计，做完帐，报完中国的税，再发给澳洲的会计去和你澳洲的收入，一起做。
这个中国的 ...

天呐这么麻烦？还要找中国会计。

我卖房中国没交税，因为持有时间够长，且是赔钱卖。具体不懂，中介帮我操作的。

作者: happy9999 时间: 2024-9-25 17:27
大胆的猜一下：楼主在国内除了房产应该还有银行存款吧。不知这些年有无老实申报那些存款利息收入？如税局audit估计也不会放过这些

作者: plantfigtree 时间: 2024-9-25 17:46
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作者: jfding 时间: 2024-9-25 17:52

取决于这个房子(投资房)有没有一直在澳洲报税.

你平白无故的冒出个房子, 这个税务局应该查

作者: 冰与火之歌 时间: 2024-9-25 18:04
有人在ato网站上问过类似的问题，
简单的答案是可以，具体操作就不清楚了，你可以自己看看
https://community.ato.gov.au/s/question/a0JRF000000P77x/p00263732

作者: zzn 时间: 2024-9-25 18:07
楼上回答的都是做个人税务的会计吗？

直接查ATO网站和ATO Commuity的话，起码这几点跟楼上有些人说的是矛盾的。

- 国内空置房如果当未出租度假屋处理的话，每年报税不用填任何收益和开销，出售后需要报CGT或Capital Loss https://www.ato.gov.au/individua ... ssets/holiday-homes

- 海外capital loss可以抵扣澳洲包括全球CGT https://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s0000001GYj/p00039955

除了有人说的可能会遭受ato audit，理论上也没看出有什么不可以申报capital loss的。还是请真会计出来指点楼主吧。

作者: 疯舔TOYOTA 时间: 2024-9-25 18:11
楼主不但有财产上的损失，精神肉体上也想受到摧残？

作者: cnmxiu 时间: 2024-9-25 18:32
羡慕

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-25 18:48

zzn 发表于 2024-9-25 18:07
楼上回答的都是做个人税务的会计吗？

直接查ATO网站和ATO Commuity的话，起码这几点跟楼上有些人说的是矛 ...

谢谢，已经约了会计聊一下这个问题。顺带还有几个其他问题也问一下。

btw，现在会计真贵啊，320/h，还下个月才有空

作者: Flyingfree 时间: 2024-9-25 18:53
如果房子在楼主名下，应该是没啥问题的。。。如果你买了后挂你父母名下，咳。。。这，这就不能办了吧？

作者: dongyuange 时间: 2024-9-25 18:58
如何之前都按要求报税了，那现在也可以。

作者: Surprisedbyjoy 时间: 2024-9-25 19:00
楼主，那你以往tax return item 20, 问你有没有Foreign assets over $50K, 你回答Yes了吗？

作者: leben 时间: 2024-9-25 19:12
得不尝失。

作者: he275 时间: 2024-9-25 22:52
听说这两天国内又起来了？据说有资金去。

作者: FML133 时间: 2024-9-25 23:12

[url=http:/oursteps.co/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=44677829&ptid=1838804" target="_blank">leoyin2014 发表于 2024-9-25 08:47
估计是买在了雄安，或者燕郊

全國都跌吧

作者: 总督 时间: 2024-9-26 00:06
虎口拔牙

作者: 逆风而上 时间: 2024-9-26 00:09
Lz 这是自己给自己挖个坟墓往里跳啊。。真是要钱不要命。最后什么都得不到。

作者: kawara 时间: 2024-9-26 07:57
你先申报着，不是假的怕什么，看ATO怎么说

作者: qqangela 时间: 2024-9-26 11:58

凯瑟琳琳发表于 2024-9-25 16:30
天呐这么麻烦？还要找中国会计。

我卖房中国没交税，因为持有时间够长，且是赔钱卖。具体不懂，中介帮我 ...

在中国，你卖了房，房产局会给你一个报了多少钱的税，你需要这个单子，才能去外汇局把钱转出国，那个单子会写明你房子卖的钱是怎么分配的，中国卖房就是在这上面做文章来少缴税。当你来澳洲的时候，应该要申报你全球资产，大部分人是隐瞒了中国资产和收入的。你现在在澳洲的房子，你买的时候，是不能拿first home buyer 补助的，因为澳洲是看全球的，在其它国家有过，就不行。如果你当时申请了，也会有问题… 再说一句，澳洲不是所有会计知道怎么弄，你去之前最好问清楚，我也是找了好久才找到一个，还有的会计，不知道，但说可以帮我弄，但我还要付他们去查怎么弄的时间。你这么弄唯一的好处是可能可以申请6年的免税，最后，你看看自己的钱是不是干净，该交税的（中国，澳洲）都OK，会不会倒查看运气的. 祝好运，

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-9-26 12:12

qqangela 发表于 2024-9-26 11:58
在中国，你卖了房，房产局会给你一个报了多少钱的税，你需要这个单子，才能去外汇局把钱转出国，那个 ...

卖房的钱暂时不准备汇到澳洲，主要是明年退税的问题，因为卖了一些股票有cgt，想抵扣一下。

first home buyer 当时不eligible，没申请。感觉你真的很仔细，这都能考虑到。

作者: aus2005 时间: 2024-9-26 13:58
投资房从来没报过税，上来就让ato给你报capital loss。ato会怎么想？

作者: Udum 时间: 2024-9-26 23:14
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作者: yan035 时间: 2024-9-27 08:24
楼主，如果你净赚200万，你会在澳洲报税吗？

作者: 摩尔公园 时间: 2024-9-27 10:28

[url=http:/oursteps.co/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=44683458&ptid=1838804" target="_blank">yan035 发表于 2024-9-27 08:24
楼主，如果你净赚200万，你会在澳洲报税吗？

当然是转给爸妈然后用gift转给自己啦

作者: 摩尔公园 时间: 2024-9-27 10:52
上面纯属玩笑，lz你这个操作是完全合理合法的，但是被查的风险很高，ato在中国的执法权有限，意味着他们可以直接获取你信息的渠道不多。但是由于双方有CRS协议，理论上ato可以查你名下的在国内的金融信息及税务信息。房产信息是查不到的。当然，ato也清楚中国房价暴跌，但是前期你在国内其他投资收益由于这个信息会被触发追查。最好看看有没有在澳洲居民期间应报未报的海外收入。

作者: xming 时间: 2024-9-27 11:19
作为澳大利亚的纳税人，我该说些什么呢？

作者: yourock 时间: 2024-9-28 08:34
合法合规的保税有什么问题？就算问你要材料你也有。我不懂这里那么多的回复莫名其妙，难道你们都是乱保税的吗？

作者: chcfy 时间: 2024-9-28 08:59

其實  這事件非常簡單.....
做好盤數  連同單據  交給你的報稅會計師.....
最基本的  過得了你的會計師那一關先啦.....！

作者: bluesky 时间: 2024-9-28 09:03
本帖最后由 bluesky 于 2024-9-28 09:08 编辑

我大胆猜测：
以前不报税，现在损失重了要报税的话，那就是等于以前的报税都是不老实的，
那么税局应该是要从新彻查，楼主你要做好得不偿失的准备。
估计很多人甚至连海外财产都不申报，只有损失大了，才想着要报投资损失。
当然明着在这里不便说明。。。。

楼主说清仓房子，那就是说不止一套，但是又说是给父母住的，又些矛盾（既然是给父母住的，
又何来投资一说？既然不是投资，何来申报投资损失一说？）
不是很明白。

作者: 飞鲸投资笔记 时间: 2024-9-28 10:10
应该是可以报capital loss的。

风险在于：这会增加ATO检查你海外收入海外账户的几率。理论上，ATO如果真想查你，是可以调到你名下在中国的所有银行账户的记录的。所以保险起见，最好看看自己是否有在中国的收入之前有没有报税。

另外，如果报capital loss，最好是找会计师咨询一下。

作者: JohnnySu 时间: 2024-10-8 08:16
可以计算capital losses。如果购买之前不是税务居民会有一定复杂性，如果一直以来是居民，那么相对简单。
但另外一个问题是，如果这是投资房，这些持有的年份是否有申报租金收入也是需要考虑的。

作者: Laird 时间: 2024-10-8 10:55
可以的，但是你这些年申报过海外租金收入吗？你报了这么大数额的loss，你大概率会被要求资料，而且很可能一连串的查你几年。

哪怕你在澳洲资产也一样啊。你从来不申报收入，突然500k capital loss，ato肯定会查。

作者: jitspt 时间: 2024-10-8 17:03
合理合法的东西，该申报就申报，找个有经验的会计，被拒绝大不了就修改或补税。不知道怎么这么多怕ATO的。真被audit就提供资料呗，又不是作假怕什么。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-10-15 16:38
今天花了400刀咨询了会计师（包括其他一些税务问题）。基本跟47楼说的一样，会计师说理论上不建议。一定要做的话，他要查怎么弄，而且基本铁定要被audit，建议不要退了。

所以我就不退了。

作者: yourock 时间: 2024-10-16 02:48
本帖最后由 yourock 于 2024-10-16 03:51 编辑

Audit就Audit又怎么样？难道你以前有什么地方保税是遮遮掩掩的吗？

会计其实只考虑自己方便。难道你真的以为他把你的利益放第一位？而且很多会计也是靠混的，未必真的处处有经验。

作者: jimg1 时间: 2024-10-16 09:17
咨询一下400刀啊

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-10-16 09:26

yourock 发表于 2024-10-16 03:48
Audit就Audit又怎么样？难道你以前有什么地方保税是遮遮掩掩的吗？

会计其实只考虑自己方便。难道你真的以 ...

如果我习惯报税不讲究。我就不会花400刀咨询会计师了。

作者: newhongkonger 时间: 2024-10-17 21:23

[url=http:/oursteps.co/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&pid=44725661&ptid=1838804" target="_blank">凯瑟琳琳发表于 2024-10-15 17:38
今天花了400刀咨询了会计师（包括其他一些税务问题）。基本跟47楼说的一样，会计师说理论上不建议。一定要 ...

能不能提供一下这个会计师的信息？我需要找个懂这方面的会计师。谢谢。

作者: 凯瑟琳琳 时间: 2024-10-17 21:45

newhongkonger 发表于 2024-10-17 22:23
能不能提供一下这个会计师的信息？我需要找个懂这方面的会计师。谢谢。 ...

他也不懂，我不推荐。

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